競売の基礎知識

競売物件購入に ローンが利用できるようになりました。

実際にローン利用件数も増えています。

しかしマイホーム購入に利用されているのは極々一部、

というのが実態です。

利用しているのは、

殆ど銀行等の常連の業者や上得意の取引先に限られていま す。

都市銀行などは、競売物件というだけで、今でもシャットアウトです。

労働金庫は、ある程度対応はしているようです。

現状では、現金を揃えられないと、購入は困難な状況です。

競売不動産購入を検討される時、

まず第一番に資金面の確認をして下さ い。

「まあ大丈夫だろう。」の感覚では、

絶対に入札に参加しない方がいいですよ。

落札しても、残金が用意できない場合は、

入札時に振り込んだ保証金は、没収 されてしまいます。

折角安く買おうと思って、大損しては一大事です。

auひかり 乗り換え

【11】所有者が居住権を主張して、立退かない場合が心配です。

所有者が居住権を主張して、居座る事はできません。

業者は、所有者居住物件は、一番簡単な範疇に分類します。

居住する所有者は、落札者に、物件を空け渡す義務があります。

大抵は、立ち退いています。

200人に1人位の割(?)で、立ち退くのは嫌だ、という非常識な所有者がいます。

その場合は「強制執行」という手段があります。

しかし、エンドユーザーの方には、結構重荷です。

大切なのは、入札する前に、常識人かどうかを見極めておくことです。

大雑把ですが、見極める手段はないことはありません。

【12】空家の残置物は、鍵を開けて勝手に処分しても良いですか?

裁判所は、不動産を競売手続で売却しましたが、家財等は売却していません。

勝手に鍵を開けて残置物を処分しますと、

あとでトラブル(損害賠償請求)が起こるかもしれません。

まあ、確率は非常に低いです。

しかし、思い出の品を勝手に処分した、として、

300万以上の賠償を命じた判決が数年前にでています。

裁判所を通じて、正式な手続(強制執行)を経て、

残置物を処分して、引渡しを受けていれば、

あとで、損害賠償を求められても、

それは、買受人には関係なく、裁判所(国)の責任です。

空家だから、と安心せずに、できれば、専門家等に相談される事をお奨め致します。

又、誰かが入って来られては大変、と鍵だけ換えた場合はどうでしょう。

それが判明しますと、強制執行はできなくなります。

ご心配でも、勝手な行動は気をつけましょう。

【13】任意売却って、どのようなことですか。

競売にかかった、或はかかりそうな物件を、所有者が任意に売却することです。

所有者、共有者、各債権者の同意を必要とします。

専門業者が、所有者を説得、債権者と交渉して、任意売却にもっていっています。

【7】マンションの滞納管理費は、落札者が負担する、って本当ですか。

本当です。

マンション所有者の法律(建物の区分所有等に関する法律)に、定められています。

その為、競売物件の価額を査定する時、

その時点での滞納管理費は、価額から控除しています。

管理費等は、自分の財産の価値を維持する費用です。

滞納管理費を払いたくないような意見をききますが、その考えは如何なものでしょう。

【8】入札期間内に入札者がいない場合はどうなりますか?

同じ売却基準価額、買受可能価額で買い手を早い者順で募ります。

買いたい人は、執行官室に、買受の申出をします。

これを「特別売却」と呼んでいます。

但し、複数の買受希望者が重なった場合、どうなるでしょう。

申込書に、買受ける金額を記載する欄があります。

そこの記載金額の高い方が当選。

これは、事実上の再入札。

裁判所によっては、「抽選」という方法をとるところもあるようです。

その辺は、裁判所の執行官室で確認されて下さい。

特別売却の期間は、裁判所によって色々です。

その期間内に買い手がつきませんと、価格の見直し。

価格の見直しの結果は、一概にはいえません。

大雑把な印象では、3割前後は安くなっているようです。

再度、期間入札。

こうして、「期間入札→特別売却」を3回繰り返し、

それでも、買い手がつかない場合、

裁判所は、競売を申し立てた銀行等の債権者に通知をします。

「3回売却を実施したが、買い手がつかなかったので手続きを停止します。」

【競売手続停止通知書】といいます。

債権者は、この通知を受け取ってから、3ケ月以内に、

「買い手がいますので、売却を実施してください。」

裁判所に申し立てれば、売却が実施されます。

この申出でをしない時、手続きは取り消されます。

この申出でをして、売却が実施されて、買い手がいなかった場合

手続きは取り消されます。

【3】競売物件って、本当に安く買えるのですか ↑

最近は、全ての物件が確実に”安く買える”とは言えません。

物件によって、結構、落札価額があがっています。

無責任な言い方ですが、「運」です。

同じ入札期間内の他の物件、

或は他の裁判所の同時期の入札期間内の物件状況にも影響されます。

大きな流れとしましては、

競売の法整備が進んだ結果、トラブル事例が、以前より大幅に減っています。

それも、落札価格を押し上げている一因かもしれません。

【4】競売物件でローンが利用できますか?

都市銀行は、エンドユーザーの方には、難しいようです。

地銀、信用金庫、信用組合、労金などのほうが窓口は広いようです。

但し、所有者以外の占有者が居住する物件は難色を示すかも知れません。

取りあえず、お取引金融機関に相談されることです。

投資用物件の場合、手持金が相当ないと、難しいようです。

全額借り入れに成功した例を聞くことがあります。

しかし、鵜呑みにはしない方が良いでしょう。

【4】-1 落札できませんでした。振り込んだ保証金は戻りますか。

落札できなければ、振り込んだ保証金は、戻ります。

そのため、入札時に提出する、

「入札保証金振込証明書」という書類の中で、

「保証金の返還請求」と言う項目があります。

その欄に、

「金融機関と支店」、「口座番号」、「預金種別」、「口座名義人の住所・氏名」

を記載します。

保証金は、開札期日から、約10日前後で、その口座に返還されます。

【1】競売物件は、何処に行ったら買うことができますか? ↑

裁判所が売却の手続きをします。

購入したい物件所在地を管轄する裁判所で聞いてください。

以下↓で、探して下さい。

http://www.keibai.co.jp/saibannshojyouhou/saibannsho/index2.htm

【2】競売物件の情報入手の方法、ネットで検索のURLは? ↑

殆どの裁判所がネットで公開しています。

http://bit.sikkou.jp/

全国規模の民間業者のホームページは、

http://981.jp/

http://www.athome.co.jp/kankou/

全国裁判所の詳細情報は、

http://www.keibai.co.jp/saibannshojyouhou/saibannsho/index2.htm

そこに、情報公開の方法が掲載されています。

新聞掲載は地元紙が多いですが、

いつごろ掲載されるかは、裁判所の競売係りに確認されて下さい。

【2】ー1 事件番号って、どういう意味ですか。 ↑

裁判所は、トラブル処理の公的機関です。

トラブル=事件です。

例えば、【平成22年(ケ)第100号】という事件番号の意味です。

。。。。。。。。。。

住宅ローンで、マイホームを購入した人がいます。

暫くして、毎月のローン返済が出来なくなりました。

ローンを組んだ金融機関等にとっては、事件です。

資金の回収をしなければいけません。

そこで、金融機関等は、

そのマイホームを競売で売って欲しい、

その売れた代金から融資したローンのお金を返済して欲しい、

と、裁判所に申し立てました。

その申し立てた時期が平成22年の時、平成22年となります。

(ケ)とは、

金融機関等が、

担保にとったマイホームの競売申立をした場合の、

裁判所が決めた符号です。

(ケ)のほかに、(ヌ)という符号があります。

これは、公正証書や確定した判決等に基づく競売のことを指します。

第100号とは、

平成22年に、(ケ)で区分された申立事件の内、100番目の申立です、

という意味です。

裁判所に競売について具体的な質問をする時は、

すべて、事件番号を言って、問い合わせます。