裁判所から買った、といっても、裁判所 は、明渡交渉はしてくれません。

買受人が、自分で明渡交渉をしなければいけません。

エンドユーザーの方が物件選択をされる時、

所有者居住物件を選ばれるようにアドバイスしている理由です。

大半の債務者兼所有者は、出なければいけない、と思ってい ます。

エンドユーザーの方、

交渉に慣れない方でも、何とかできる余地があります。

所有者であれば、いざとならば、強制執行ができます。

これが、所有者以外の性質の悪い占有者だと、

チョット手に負えません。

実際に交渉する、といっても、

勤めていれば、休日とか夜間です。

ダラダラ時間稼ぎをされたうえに予定外の出費をさせられた、

これは良く聞く ことです。

代行業者が依頼をうける場合は、

まず、居住者が強制執行の対象かどうかを判断するのが普通です。

それでも、結局裁判になった、なんて事もたまにあります。

落札者が残代金を裁判所に納付します。

居住者が、

「それでは出て行きます。」

と言って、サッサと引っ越してくれる、

なんて事は滅多にありませんね。

居住者が所有者の場合、出ていく義務があります。

でも、経済的に困窮しています。

引っ越すお金が無い状態は結構多いんです。

普通は立退料を貰えるらしいよ、

なんて話を聞き込んで、

落札者の来るのを待っ ている所有者もいます。

業者が落札(代行を含む)した場合は、

大半は、それなりの引越料は提示して ます。

だらだらと話し合いをする訳にはいきません。

代行業者の場合は依頼者に早く引き渡さなければいけません。

中には、

俺は出て行かない、

強制執行でも何でもやれるものならやってみろ、

なんて剛?の者も偶にいます。

そういう場合は、仕方ありません、

望み通り強制執行で退去してもらいます。

強制執行の費用は、居住している所有者の負担です。

実際には買受人が立替 えなければいけません。

立替えたのだから、あとで所有者に請求して貰えるか、

といったら、まず回収 は困難です。

実質上は、買受人の負担です。

業者は、入札する時に、予め立退料を経費で計上しています。

◎居住者が賃借人の場合、その法的な立場は3つに分類されます。

①待った無しに退去しなければいけない。

②一定期間が経過したら退去しなければいけない。

③家賃さえ払っていればいつまでも住んでいられる(長期賃借人)。

実態は、二つに分類されます。

①普通に賃借している人。

②所有者に何らかの形で貸しのある賃借人か、 その転貸人。

この辺の見極めは、収益物件を検討している方にはポイントです。

裁判所の資料にも見解が記載されている場合が多いです。

その記載は絶対的な真実ではない、と注意書きがあります。

できれば、事前に弁護士や専門家に相談される事です。

競売物件購入に ローンが利用できるようになりました。

実際にローン利用件数も増えています。

しかしマイホーム購入に利用されているのは極々一部、

というのが実態です。

利用しているのは、

殆ど銀行等の常連の業者や上得意の取引先に限られていま す。

都市銀行などは、競売物件というだけで、今でもシャットアウトです。

労働金庫は、ある程度対応はしているようです。

現状では、現金を揃えられないと、購入は困難な状況です。

競売不動産購入を検討される時、

まず第一番に資金面の確認をして下さ い。

「まあ大丈夫だろう。」の感覚では、

絶対に入札に参加しない方がいいですよ。

落札しても、残金が用意できない場合は、

入札時に振り込んだ保証金は、没収 されてしまいます。

折角安く買おうと思って、大損しては一大事です。

auひかり 乗り換え

競売物件は、

大抵は、所有者の売りたく ない、という意思に反して売却されます。

訪問した時、どうぞ中をご覧下さい、なんていう所有者は、まず居ません。

裁判所又は物件によっては、建物内部の写真を添付しています。

現況調査報告書や評価書において、

損傷部分を指摘している場合もあります。

しかし、全く内部写真が添付されていない場合もあります。

外観から、内部の状態を想像する他はありません。

家族に男児がいれば、室内は相当傷んでいる場合が多いですよ。

法改正で設けられた

「内覧制度」は、

あまり活用はされていないようです。

トラブルとは、一体なんでしょう。

いろんな見方があります。

私は、マイホーム取得を目的とする場合は、

大きく二つに分類しています。

①、落札後不動産を使用するまでに、余分な出費と時間がかかる。

②、落札後その不動産を使用できるかどうか 不明。

普通、予算ギリギリの入札価額で入札に参加します。

余分な出費の事なんか、念頭にはありません。

頭にあるのは、マイホーム取得後のバラ色の生活だけです。

代金納付後、

明渡しが出来ず裁判になったとか、

裁判しても居座られて家賃 を貰うだけ、

なんて事になったら、これは地獄ですよ。

エンドユーザーの方は、

所有者居住物件に絞って検討することをお薦めしま す。

空家の場合は、ケースバイケースです。

滅多におこりませんが、

所有者居住のはずが、落札後行ったら別の人が住ん でいた、

或は空家のはずが、

落札後行ったら人が住んでいたなんてこともあります。

このような場合は、強制執行で、大半は処理できます。

但し、余分な時間と費用がかかります。

代行業者は、事前調査で、何となく分る場合が多いです。

競売物件の入札には談合がありません。

一番高い価額の入札者だけが当選です。

良い物件は多数が入札します。

マイホーム購入希望者が落札するまで、

弊社の例では、最低でも4~5回はチャレンジして ます。

一般の方の傾向として、最初の入札には相当力が入るようです。

だから、落札できない時のショックは相当です。

業者としてホローはするのですが、皆さん、グッタリしてしまいます。

ダメでも、後悔しない金額での入札価額がよいのですが・・。

任意売却で処理されている場合(「取下げ」・「延期」)もあります。

地域によって、或は時期によっては、

いろんな思惑が錯綜して、

殆ど不動産市場に売り物が出ない場合があります。

競売不動産市場では、そんなことはお構いなしです。

所有者の意思に関係なく売り出されるのですから。

商業地、高級住宅地などでは、この傾向があります。

その場合、落札価額は相場以上、と思ってください。

競売不動産購入の代金は、裁判所に納め ます。

不慮の事態で所有権移転登記が出来ない、なんて事はありません。

代金全額を払いますと、裁判所は、

買受人(落札者)への所有権移転登記等の手続きをしてくれます。

同時に、

抵当権等の担保権や差押の登記等余分な登記を抹消します。

抹消されない登記のある場合は、「物件明細書」に記載されます。

税金滞納による差押登記は、登記所で登記官が抹消してくれます。

買受人に登記識別情報通知(権利証)が届く時、

登記簿謄本はきれいな状態になって います。

余分な負担(登記)は抹消されています。

競売物件という重病患者が、裁判所という総合病院に入院して、

退院した時は健康体になっている、というわけです。

【11】所有者が居住権を主張して、立退かない場合が心配です。

所有者が居住権を主張して、居座る事はできません。

業者は、所有者居住物件は、一番簡単な範疇に分類します。

居住する所有者は、落札者に、物件を空け渡す義務があります。

大抵は、立ち退いています。

200人に1人位の割(?)で、立ち退くのは嫌だ、という非常識な所有者がいます。

その場合は「強制執行」という手段があります。

しかし、エンドユーザーの方には、結構重荷です。

大切なのは、入札する前に、常識人かどうかを見極めておくことです。

大雑把ですが、見極める手段はないことはありません。

【12】空家の残置物は、鍵を開けて勝手に処分しても良いですか?

裁判所は、不動産を競売手続で売却しましたが、家財等は売却していません。

勝手に鍵を開けて残置物を処分しますと、

あとでトラブル(損害賠償請求)が起こるかもしれません。

まあ、確率は非常に低いです。

しかし、思い出の品を勝手に処分した、として、

300万以上の賠償を命じた判決が数年前にでています。

裁判所を通じて、正式な手続(強制執行)を経て、

残置物を処分して、引渡しを受けていれば、

あとで、損害賠償を求められても、

それは、買受人には関係なく、裁判所(国)の責任です。

空家だから、と安心せずに、できれば、専門家等に相談される事をお奨め致します。

又、誰かが入って来られては大変、と鍵だけ換えた場合はどうでしょう。

それが判明しますと、強制執行はできなくなります。

ご心配でも、勝手な行動は気をつけましょう。

【13】任意売却って、どのようなことですか。

競売にかかった、或はかかりそうな物件を、所有者が任意に売却することです。

所有者、共有者、各債権者の同意を必要とします。

専門業者が、所有者を説得、債権者と交渉して、任意売却にもっていっています。

【7】マンションの滞納管理費は、落札者が負担する、って本当ですか。

本当です。

マンション所有者の法律(建物の区分所有等に関する法律)に、定められています。

その為、競売物件の価額を査定する時、

その時点での滞納管理費は、価額から控除しています。

管理費等は、自分の財産の価値を維持する費用です。

滞納管理費を払いたくないような意見をききますが、その考えは如何なものでしょう。

【8】入札期間内に入札者がいない場合はどうなりますか?

同じ売却基準価額、買受可能価額で買い手を早い者順で募ります。

買いたい人は、執行官室に、買受の申出をします。

これを「特別売却」と呼んでいます。

但し、複数の買受希望者が重なった場合、どうなるでしょう。

申込書に、買受ける金額を記載する欄があります。

そこの記載金額の高い方が当選。

これは、事実上の再入札。

裁判所によっては、「抽選」という方法をとるところもあるようです。

その辺は、裁判所の執行官室で確認されて下さい。

特別売却の期間は、裁判所によって色々です。

その期間内に買い手がつきませんと、価格の見直し。

価格の見直しの結果は、一概にはいえません。

大雑把な印象では、3割前後は安くなっているようです。

再度、期間入札。

こうして、「期間入札→特別売却」を3回繰り返し、

それでも、買い手がつかない場合、

裁判所は、競売を申し立てた銀行等の債権者に通知をします。

「3回売却を実施したが、買い手がつかなかったので手続きを停止します。」

【競売手続停止通知書】といいます。

債権者は、この通知を受け取ってから、3ケ月以内に、

「買い手がいますので、売却を実施してください。」

裁判所に申し立てれば、売却が実施されます。

この申出でをしない時、手続きは取り消されます。

この申出でをして、売却が実施されて、買い手がいなかった場合

手続きは取り消されます。